Omkostningene ved tvangssalg – full oversikt

Publisert 11. august 2026 · Ansvarlig redaktør: Terje Moy

Et tvangssalg av bolig koster fort flere titusener kroner i gebyrer, medhjelpergodtgjørelse og utlegg – i regne-eksempelet nedenfor nær 80 000 kr – og alt belastes i praksis deg som eier, gjennom oppgjøret. Her er samtlige poster med 2026-satser.

Omkostningene er en av de mest oversette sidene ved tvangssalg. De betales ikke med en faktura du kan velge bort – de trekkes av kjøpesummen før en eneste krone går til gjelden din. Hver tusenlapp i omkostninger er dermed en tusenlapp mindre gjeld slettet, eller en tusenlapp mindre i overskudd til deg. Denne artikkelen samler alle postene, fra det første rettsgebyret til medhjelperens oppgjørstillegg, slik satsene gjelder i 2026.

Vil du slippe å regne selv, legger du inn dine egne tall i omkostningskalkulatoren.

Rettsgebyrene: hva staten tar

Alle gebyrer i tvangssaker beregnes i multipler av rettsgebyret (R), som er 1 345 kr i 2026. For tvangssalg av bolig og annen fast eiendom, som behandles av tingretten, gjelder disse satsene etter rettsgebyrloven § 14:

Gebyret må betales selv om begjæringen senere trekkes eller avvises. Betaler du kravet etter at begjæringen er levert, men før salget besluttes, slipper du likevel tilleggsgebyret på 6,3 R – enda en grunn til å handle tidlig. Ender saken med utkastelse i tillegg, kommer fravikelsesgebyret på totalt 3 497 kr oppå (les mer i artikkelen om utkastelse ved tvangssalg).

Medhjelperens godtgjørelse

Boligen selges normalt av en medhjelper – en eiendomsmegler eller advokat oppnevnt av tingretten. Godtgjørelsen er fastsatt i medhjelperforskriften og beregnes trinnvis av kjøpesummen ved gjennomført salg:

For kjøpesummer over 3 millioner må satsen sjekkes direkte i forskriften – den er ikke gjengitt her. I tillegg kan medhjelperen kreve dekket utgifter til annonsering, taksering og lignende særskilt, når slike utgifter er vanlige ved frivillige salg (forskriften § 3-5). Blir salget ikke gjennomført, dekkes likevel medhjelperens faktiske utgifter og et rimelig vederlag for arbeidet.

Eksempel 1 – vanlig enebolig: Kjøpesum 2 500 000 kr gir 15 000 kr (3 % av 500 000) + 10 000 kr (2 % av 500 000) + 15 000 kr (1 % av 1 500 000) = 40 000 kr, pluss oppgjørstillegget på 6 725 kr. Totalt 46 725 kr.

Eksempel 2 – lav kjøpesum: Selges en ideell andel for 350 000 kr, gir prosentregningen bare 10 500 kr – men minstegodtgjørelsen på 13 450 kr slår inn. Med oppgjørstillegget blir det 20 175 kr, altså nesten 6 % av kjøpesummen. Ved lave salgssummer veier omkostningene relativt tyngst.

Omkostninger ved tvangssalg av bil og annet løsøre

Tvangsselges en bil, båt eller annet løsøre, behandles saken av namsfogden etter kapittel 8, og både gebyr og medhjelpersatser er andre. Rettsgebyret er 1,25 R for begjæringen og 2,2 R ved gjennomføring – til sammen 4 640 kr i 2026. Selges gjenstanden ved medhjelper, er godtgjørelsen 10 % av kjøpesummen til og med 50 000 kr, 2 % av det overskytende til og med 200 000 kr og 1 % av resten, med et eget tillegg for å fordele kjøpesummen (5 % til og med 50 000 kr, deretter 2 % til og med 200 000 kr).

Eksempel: En bil tvangsselges for 150 000 kr. Medhjelpergodtgjørelsen blir 5 000 kr (10 % av 50 000) + 2 000 kr (2 % av 100 000) = 7 000 kr, pluss fordelingstillegget på 2 500 + 2 000 = 4 500 kr. Med rettsgebyret på 4 640 kr er samlede omkostninger rundt 16 000 kr – over ti prosent av salgssummen. Prosessen for kjøretøy er beskrevet i egen artikkelserie om tvangssalg av bil.

De andre postene i saken

Utover gebyr og medhjelper kommer gjerne:

• Saksøkerens sakskostnader: kreditors kostnader ved å utarbeide begjæringen, ofte ført av advokat eller inkassoselskap.
• Takst og tilstandsrapport: dekkes særskilt, se over.
• Renter: forsinkelsesrenter på alle kravene løper helt til oppgjøret og legges til hvert krav i fordelingen.

Hvordan alle postene til slutt trekkes fra kjøpesummen, ser du i pilarartikkelen «Hva skjer med salgssummen?».

Forhistorien koster også: fra purring til utlegg

Et tvangssalg kommer sjelden alene. Før begjæringen har kravet som regel vært gjennom inkasso og en utleggsforretning, og hvert steg har lagt på kostnader som følger kravet inn i fordelingen:

Selve inkassosalæret beregnes i multipler av inkassosatsen etter inkassoforskriften og avhenger av kravets størrelse – mekanismen er forklart i artikkelen om inkassosalær og gebyrer. Gebyret for utleggsforretningen på 928 kr påløper uansett utfall, også når resultatet blir «intet til utlegg».

Regne-eksempel: hele kostnadsbildet

En bolig tvangsselges for 2 500 000 kr i 2026. Da kan omkostningene i selve salgssaken se slik ut:

Nesten 80 000 kr er altså borte før den første kronen går til gjelden – og da er renter og forhistoriens inkasso- og utleggskostnader ikke engang regnet med. Anslagspostene varierer fra sak til sak; gebyr- og medhjelpersatsene ligger fast.

Derfor er frivillig salg nesten alltid billigere

Selger du selv, forsvinner rettsgebyret på 9 953 kr og medhjelpergodtgjørelsen – du velger megler og forhandler vederlaget som ved et hvilket som helst boligsalg. Viktigere er likevel prisen: et frivillig salg oppnår erfaringsmessig bedre pris enn et tvangssalg, blant annet fordi kjøperne har bedre rettigheter og flere tør å by (hvorfor, kan du lese i «Derfor blir prisen lavere»). Lavere kostnader og høyere pris trekker samme vei, og det er derfor kreditorer ofte aksepterer frivillig salg underveis i prosessen.

Ofte stilte spørsmål

Hvem betaler omkostningene hvis salget ikke blir gjennomført?

Blir saken hevet – for eksempel fordi du betaler, eller fordi budene ikke dekker heftelsene foran saksøkeren – slipper du tilleggsgebyret på 6,3 R, men begjæringsgebyret på 1,1 R er allerede påløpt. Medhjelperen får dekket faktiske utgifter og et rimelig vederlag for utført arbeid. Disse kostnadene legges normalt til kreditors krav mot deg.

Kan jeg forhandle ned medhjelperens godtgjørelse?

Nei, satsene er fastsatt i medhjelperforskriften og beregnes automatisk av kjøpesummen. Det du derimot kan kontrollere, er at beregningen er riktig: at prosenttrinnene er brukt korrekt, at minstesatsen ikke er lagt oppå prosentgodtgjørelsen, og at særskilte utgifter som takst og annonsering faktisk er reelle og dokumenterte.

Kommer omkostningene i tillegg til gjelden min?

Ja, i praksis. Omkostningene dekkes av kjøpesummen før heftelsene, slik at mindre av salgssummen går til å nedbetale gjelden. Rekker ikke kjøpesummen over alt, blir restgjelden din tilsvarende større enn den ellers ville vært. Omkostningene er dermed en reell ekstraregning, selv om du aldri får den som egen faktura.

Hva koster det å stoppe tvangssalget ved å betale?

Betaler du hele kravet med renter og påløpte kostnader før salget besluttes gjennomført, stanser saken, og du unngår tilleggsgebyret på 8 473 kr og det meste av medhjelperkostnadene. Du må likevel regne med å dekke begjæringsgebyret og saksøkerens sakskostnader frem til da. Be alltid om en spesifisert oppstilling over hva som kreves.